Come promesso, oggi vi parleremo di un altro documento da reperire per la vendita del vostro immobile: la conformità catastale!
Ricapitolando, nei precedenti articoli del nostro blog vi abbiamo parlato dei principali documenti necessari per chi si appresta a vendere, o ad acquistare, un immobile: l’atto di provenienza ed i titoli abilitativi. Se ve li siete persi, vi suggeriamo di dargli un’occhiata prima di procedere con la lettura del seguente articolo! ?
Non perdere altro tempo tra le scartoffie! ????????? ?? ??? ????????!
Prima di descrivere la conformità catastale, facciamo un piccolo passo indietro per parlarvi della planimetria catastale, che permette, attraverso una rappresentazione grafica, l’identificazione univoca delle proprietà in scala, e dalla quale si possono evincere tutte le misurazioni. Essa individua l’esatta collocazione geografica, le dimensioni, e la destinazione d’uso dell’immobile così come depositata nel registro catastale dell’Agenzia delle Entrate.
Cos’è dunque la conformità catastale?
Non è altro che un’attestazione, rilasciata da un tecnico abilitato per conto del committente proprietario del bene, che conferma come lo stato di fatto dell’immobile corrisponda fedelmente alle planimetrie catastali depositate.
In tale attestazione, oltre alla parte grafica, viene allegata anche una parte descrittiva più dettagliata che comprende tutte le misurazioni degli ambienti interni ed esterni, e la destinazione d’uso dell’intero immobile.
Ma a cosa serve la destinazione d’uso? Per citare un esempio, un immobile accatastato come residenziale non può essere utilizzato diversamente come negozio o come ufficio; verrebbe accertato come abuso dalle autorità competenti e conseguentemente sanzionato!
Se la planimetria depositata non corrisponde a quella reale si parla di Difformità catastale. Spesso questo capita quando i proprietari degli immobili apportano variazioni alle unità immobiliari (come ad esempio una redistribuzione degli spazi interni, frazionamenti, ampliamenti, modifica della destinazione d’uso, eccetera) senza rispettare l’obbligo di comunicare tali modifiche ed interventi al Comune ed al Catasto attraverso una denuncia di variazione catastale.
E se questa denuncia di variazione catastale non è stata fatta?
Facciamo un esempio pratico, poniamo che successivamente all’acquisto del vostro immobile vi sia venuta voglia di buttare giù qualche parete divisoria o di ridistribuire gli ambienti, dimenticandovi di darne comunicazione al comune competente ed all’ufficio catastale.
Cosa fare?
Niente panico, siete sempre in tempo per farlo!
Vi basterà incaricare un tecnico che si occuperà sia della variazione catastale che della comunicazione al comune competente; questo, tuttavia, vi costerà il pagamento di una piccola sanzione.
Il nostro consiglio è quello di fare tali modifiche prima della firma del preliminare, questo soprattutto perché la variazione in catasto potrebbe portare ad un aumento della rendita catastale e conseguentemente ad un aumento dell’imposta di registro per l’acquisto, ed ad un aumento delle tasse annuali dovute sull’immobile. Dei dettagli che l’acquirente potrebbe non gradire per nulla se dovesse scoprirlo dopo aver firmato!
La verifica catastale svolge principalmente funzioni fiscali, poiché, attraverso la rendita catastale si può effettuare il calcolo dei tributi dovuti allo Stato.
Un altro consiglio che vi diamo è quello di far controllare che la planimetria catastale sia conforme allo stato di progetto, oltre che allo stato di fatto dell’immobile. Infatti, la planimetria potrebbe essere conforme allo stato di fatto dell’immobile ma differire dallo stato di progetto.
Torniamo all’esempio precedente. Dopo aver ridistribuito gli ambienti interni del vostro appartamento, avete deciso di chiedere ad un tecnico di comunicare la variazione in catasto. Se il tecnico è competente, vi risponderà che la variazione va comunicata anche all’ufficio tecnico edilizia privata del vostro comune di competenza, questo perché deve esserci SEMPRE rispondenza tra catastale, stato di progetto e stato di fatto.
Al momento dell’atto, il venditore dichiara sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile; per questo è assolutamente opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma del contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto costringano a rinviare la data prevista per il rogito!
Se vi affiderete a noi, noi ci occuperemo di tutti questi aspetti, anche richiedendo il supporto di tecnici abilitati e competenti. Tutto questo per una maggiore chiarezza e per una vostra garanzia!
Non vi resta che continuare a seguirci per scoprire il prossimo documento da tenere a portata di mano per la vendita del vostro immobile… Parleremo di ➡️ A.P.E – attestato di prestazione energetica
A presto!